租赁作为一种经济活动，大致经历了古代租赁、近代租赁和现代租赁3个发展阶段。古代租赁和近代租赁都是一种物的租借形式，涉及的是不固定的平等交易关系或相对稳定的商业信用关系。现代租赁的重要特征是以融资为目的，融资与融物相结合，涉及的不仅是商业信用，还有信贷信用，其在社会中的作用与地位、发展速度与规模、租赁业务内容与结构、租赁经济关系的复杂与广泛程度，都远远超出了古代租赁和近代租赁。现代租赁主要有以下3种分类方式。

　　(1)根据租赁目的和投资回收方式，分为融资租赁和经营租赁。对于融资租赁，国际上有若干种解释，相互之间存在一些细微的区别。我国最新会计准则规定：融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。所有权最终可能转移，也可能不转移。会计准则还规定，满足以下一项或数项标准的租赁，应当认定为融资租赁：①在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人；②承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购价预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权；③租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分(但如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大部分，则该项标准不适用)；④就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值；就出租人而言，租赁开始日最低租赁收款额的现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值(但如果租赁资产在开始租赁前已使用年限超过该资产全新时可使用年限的大部分，则该项标准不适用)。

　　经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。对融资租赁和经营租赁，出租人和承租人的资产负债会计核算截然不同，享受的税收待遇也不同。

　　(2)根据出租人对购置设备的出资比例，分为单一投资租赁和杠杆租赁。单一投资租赁是指设备购置成本全部由出租人独自承担的租赁交易。杠杆租赁是融资租赁的一种特殊形式，交易过程中，租赁公司(出租人)只承担租赁物件购置款项的20％～40％的金额，并以此为杠杆，带动其他债权人60％—80％的款项提供无追索权的贷款，但需出租人把租赁物的所有权、融资租赁合同的担保收益权、租赁物的保险收益权及融资租赁合同的收益权转让或抵押给其他贷款人。杠杆租赁的对象大都是购置成本特别高的大型设备，如飞机、轮船等。

　　(3)根据租赁设备的资金来源和付款对象，分为直接租赁、转租赁和回租租赁。直接租赁是出租人筹资购进设备后，直接租赁给承租人使用。转租赁是出租人从制造商或另一家租赁公司租进设备，然后转租给其他承租人。回租租赁是承租人将物件卖给租赁公司，然后再从租赁公司租回来，承租人对物件仍有使用权，但没有所有权。

　　另外，有些国家从征税角度，按资产所有权的实际归属，将租赁划分为真实租赁和销售式租赁。还有一些分类是随着融资租赁制度的不断创新而衍生的新的租赁模式，主要包括项目融资租赁、抽成融资租赁、风险融资租赁、结构共享式融资租赁、捆绑式融资租赁、综合性租赁等。

　　现代租赁的核心是融资租赁。融资租赁在现代社会经济发展中具有融资功能、促进投资功能、促销功能和资产管理功能，其中首要的是融资功能。融资租赁所有权与使用权近于彻底明确的分离、租赁合同的不可解除性，以及租金的分期归流，使承租人在承租租赁物的同时就相应解决了资金的需求，集中体现了现代租赁融物与融资相结合的特征。融资租赁的这种特点，使其在高价值设备、新技术设备租赁中，得到广泛的应用。

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