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破解地产变局打通融资瓶颈

时间：2008-7-2 黄奇帆摘自kzzj023.com 阅读：

　　本报讯　（记者　曾　立）２００８年，中国房地产业直面两大难题：融资瓶颈与楼市破冰。在全球经济不确定因素增多、国内宏观经济调控趋紧的背景下，房地产业如何实现稳健发展？昨日，“２００８第四届中国地产金融年会暨首届西南地产年会”在世纪金源大饭店召开。国内外金融机构代表、政府官员、经济学家、地产企业高层齐聚一堂，围绕“破解地产变局、打通融资瓶颈”畅所欲言，为我国房地产、金融业的稳定、健康发展献计献策。
　　
　　
　　会上，市委常委、常务副市长黄奇帆作了即兴演讲，国土资源部土地利用司副司长束可欣、证监会研究中心研究员王欧、市国土房管局副局长蒙毅就“中国未来五年土地政策展望”、“中国金融环境与政策走势”等进行了主题演讲。此外，嘉宾们还围绕“房企如何寻求融资出口”、“区域性龙头企业如何找准自己的融资出路”、“国内房企在内地和香港ＩＰＯ有无希望”等焦点话题进行了对话。
　　
　　
　　“我们获益匪浅。”会场上不仅座无虚席，走道上也站满了听众。我市某房地产企业的一位听众告诉记者，听了专家的真知灼见，他们不仅更清楚地了解了当前的地产环境和应对政策，还拓宽了思路，了解到更多切实可行的投融资信息和融资方式。
　　
　　
　　只有健全基础制度
　　
　　
　　房地产业才能稳健发展
　　
　　
　　本报记者　曾　立
　　
　　
　　“对房地产业的关注不能浮于表面，只有健全基础制度，才能稳健地发展。”市委常委、常务副市长黄奇帆在昨日召开的２００８第四届中国地产金融年会暨首届西南地产年会上演讲时指出。
　　
　　
　　把握“四原则”房市才会健康
　　
　　
　　近年来，国内许多城市房价飙升，“泡沫”声四起。然而，国家相关部委多次到重庆检查，给出的评价都是“价格适中、结构合理、秩序规范”。重庆房市为何得到如此评价？
　　
　　
　　“因为重庆在监管上，自始至终坚持四条原则。”黄奇帆说，最近，人们都在讨论房市“拐点”问题，如果不落到具体的基础制度上，无论观点多么尖锐都只是抽象的讨论，不能从根本上促进房地产业的健康发展。
　　
　　
　　第一条原则是投资比例。黄奇帆说，无论是处在发育中的城市，还是发展非常兴旺的城市，每年房地产投资不能超过固定资产投资的２５％，否则就会出现泡沫，如果投资比例达到了３０％－５０％，不出３年，一定大崩盘。这个比例问题，值得国内外专家关注和重视。重庆一直坚持了这一比例。
　　
　　
　　第二条原则是市场容量。黄奇帆说，任何地方，房地产开发都会有一个“饱和”的概念。如果一个城市总人口１０００万，按人均住房面积３０平方米计算，需要住房３亿平方米。如果已经建了３亿平方米住房，还继续按２５％的投资比例进行开发，一定会出现泡沫。按照重庆目前的发展速度，２５％的投资比例还可保持十几年。
　　
　　
　　第三条原则是控制地价。黄奇帆说，政府必须控制地价，楼面地价一定不能超过商品房价格的１／３，经济适用房的地价只能占销售价格的１５％－２０％。
　　
　　
　　第四条原则，不是人人都买房，但人人有房住。黄奇帆说，除了发展商品房市场，重庆还建立了住房保障制度，通过廉租住房、经济适用房、二手房、农民工公寓等多种形式解决低收入人群的住房问题。
　　
　　
　　“目前我国的房地产业，最应该补基础制度这一课。”黄奇帆说，各种基础制度必须明确，并形成共识，一旦确立，应该保持２０－３０年基本不变，这样才能保证房地产市场有稳健的预期，能够持续、健康发展。
　　
　　
　　重庆房地产市场仍有很大发展空间
　　
　　
　　黄奇帆指出，作为西部地区惟一的直辖市，重庆致力于建设长江上游经济中心、西部地区重要增长极、城乡统筹发展的直辖市，“重庆的房地产市场仍有很大的发展空间。”
　　
　　
　　黄奇帆说，按照“四原则”稳健推进，重庆房地产市场至少还有３亿－４亿平方米住宅的需求量，而且布局不止在主城，许多区县（自治县）都有很大的发展空间。
　　
　　
　　“重庆的房地产业也不只是住宅。”黄奇帆说，作为一个经济中心，每１万元ＧＤＰ需要写字楼、场馆等１平方米。按此计算，到２０１２年重庆需要１亿平方米写字楼、场馆等设施，目前看来还有很大缺口。同时，商铺、工业标准化厂房、仓储用房等也有很大需求量。此外，重庆旧城改造过程中，需要大量的安置房，这也是开发商可以关注的领域。
　　
　　
　　房地产开发商应守住资金“三底线”
　　
　　
　　资金紧张，对许多开发商来说，是目前最严重的问题。“我国专门为房地产行业量身定做了一套金融体系，关键是自己会不会用。”黄奇帆说，房地产行业融资的渠道有很多种，如银行贷款、上市融资、信托资金、企业债券等。
　　
　　
　　黄奇帆说，企业通过哪一种方式融资，就必须接受其制度的约束，企业的自身实力、财务制度、法人治理结构等都要适应不同的融资条件，如果不能适应，当然贷不到钱。
　　
　　
　　“在资金方面，房地产商应坚守三条底线。”黄奇帆指出，第一条，有１元钱可以做３元钱的事，绝不能妄想做１０元、１００元的事，否则要出问题；第二条，现金流绝不能断；第三条，购买土地不能追涨杀跌，否则得不偿失。
　　
　　

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